Crowdfunding immobilier Avis & Conseils
Crowdfunding

Crowdfunding immobilier Avis & Conseils

🗓
July 26, 2022
🕐
19
minutes
Sébastien Britard
SOMMAIRE

Avis sur les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier

Les plateformes de crowdfunding immobilier mettent en relation les investisseurs immobiliers à la recherche d’un projet à financer. Le concept du crowdfunding associé au secteur de l’immobilier est encore assez récent. Toutefois, il connaît déjà un engouement important compte tenu de ses avantages par rapport à d’autres sources d’investissement sensibles à l’inflation. Avant de partager notre avis sur les plateformes de crowdfunding immobilier, il est préférable de faire un tour d’horizon sur les caractéristiques de cette pratique

Qu’est-ce qu’une plateforme de crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding ou financement participatif est un concept conçu pour réunir des fonds destinés à la concrétisation d’un projet. Le même principe est calqué avec une plateforme de crowdfunding immobilier.

Principe du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier met en relation un porteur de projet et des investisseurs. Ces derniers sont des particuliers et ils vont financer le projet d’un professionnel. La mise en relation s’effectue essentiellement en ligne. La somme d’argent prêtée est à rembourser sur une durée plus ou moins courte allant de 6 à 24 mois. Elle dépend de chaque projet, vous pouvez donc choisir le projet qui convient à votre horizon de placement.

En contrepartie du financement proposé, les investisseurs reçoivent un remboursement de leurs capitaux à une date bien définie avec éventuellement un bénéfice en plus. Il s’agit d’un procédé permettant de financer plusieurs projets à l’instar de la location, le viager, la rénovation ou la construction. Les épargnants ou investisseurs sont libres de choisir le projet qu’ils souhaitent financer.

Exemple de projets en crowdfunding immobilier

Le rôle des plateformes de crowdfunding immobilier

Une plateforme de crowdfunding immobilier repose sur 3 points principaux.

  • la mise en relation entre les promoteurs et les investisseurs
  • la sélection des promoteurs immobiliers et des projets à la recherche de financement suivant différents critères afin d’assurer une rentabilité 
  • la définition du taux d’intérêt et de la durée de l’investissement en concertation avec le porteur de projet

L'avantage majeur de passer par une plateforme de crowdfunding immobilier est, qu'étant certifié et contrôlé par l'autorité des marchés financiers, les projets sont sélectionnés avec des critères précis permettant aux investisseurs de maximiser leur opération financière.

Réglementation crowdfunding immobilier

Les rentabilités possibles

Les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier séduisent énormément les investisseurs, car elles proposent un rendement allant de 8 à 12 %. Chaque investisseur est libre d’investir le montant de son choix dans le projet qu’il sélectionne. En revanche, le ticket d’entrée pour chaque projet varie d’une plateforme à une autre et peut aller de 1000 à 3000 euros.

Comme pour tout investissement, il ne faut pas oublier que le risque est un facteur à prendre en compte. La rentabilité d’un projet en dépend, sans oublier la durée de l’investissement et le montant investi.

Notre avis et classement sur les meilleures plateforme de crowdfunding immobilier

Les plateformes de crowdfunding affluent en nombre sur le web. Toutefois, il y en a qui sortent du lot en raison de leurs performances et des intérêts qu’elles proposent.

Voici un tableau récapitulatif des plateformes de crowdfunding immobilier avant de plonger en détails dans chacun d'elle pour donner notre avis avec les avantages et inconvénients.

  Performance des projets Historique de la plateforme
  Rendement moyen Durée moyenne Taux de Défaut Montant financés Nombre de projets financés Montant minimum
ClubFunding 9,90% 20 mois 0% 654 M€ 620 1 000 €
Homunity 9,02% 21 mois 0% 421 M€ 369 1 000 €
Anaxago 9,20% 17 mois 1,70% 377 M€ 215 1 000 €
Raizers 9,92% 21 mois 0% 190 M€ 203 1 000 €
Baltis Capital 9,30% 32 mois 0% 29 M€ 76 1 000 €
La Première Brique 10,53 % 16 mois 0% 35 M€ 54 1 €
FundImmo 8,90% 24 mois 0% 231.9 M€ 352 1 000 €

Top 1 Clubfunding

Cette plateforme est accessible aux investisseurs particuliers à partir d’un ticket moyen de 1000 euros. Elle affiche une performance moyenne de 9,59 %. Pour un premier investissement, les investisseurs bénéficient d’un bonus de 100 euros. C’est la plus grande plateforme de crowdfunding immobilier en France.

Mise en relation entre des entreprisses et des particuliers. Ils ont levés plus de 600 millions levés par des particuliers, pour 600 projets financés, avec plus de 6 000 investisseurs particuliers.

Il y a 3 particularités chez ClubFunding :

  1. Ce sont des émissions obligataires
  2. Il y a une équipe dédiée de plus d'une trentaine de personnes pour accompagner les particuliers
  3. La plateforme est 100% digitalisée. L'investissement se fait

Le point est que ClubFunding propose l'un des meilleurs rendement du marché, autour de 10% par an, avec 0% de taux de défaut pour l'instant.

Top 2 - Homunity

Plateforme créée en 2014, elle a collecté pour plus de 400 millions, pour plus de 350 projets avec 0% de taux de défaut. Cela témoigne de la qualité des projets qui sont sélectionnés. Il y a déjà eu des retards sur certains projets mais cela reste limité. La plateforme investit même dans certains projets et gardent un alignement d'intérêt avec les investisseurs. Seulement 10% des projets sont sélectionnés pour être ajouté sur la plateforme.

Un des points fort est la possibilité de facilement prendre rendez-vous avec un conseiller en investissement dédié. Il y a d'ailleurs un wébinair mensuel qui peut être utile sur l'actualité immobilière.

Le rendement est de 9,2% en moyenne. Ce n'est pas le plus élevé mais il y a 0% frais pour les investisseurs. Le rendement est donc net de tout frais, contrairement à d'autres plateformes qui peuvent avoir des frais cachés. La plateforme prend un % aux promoteurs et porteurs de projets.

Pour l'ensemble de ces raisons, Homunity fait partie du top des plateformes de crowdfunding immobilier que l'on recommande.

Les programmes en cours de Homunity

Top 3 - La Première Brique

Cette plateforme vient renforcer le rang des plateformes spécialisées dans le secteur de l’immobilier. Elle convient aux investisseurs à petit budget avec un investissement minimum de 1 %. Un bonus de 1 % est ajouté au rendement lors du premier investissement. Les investisseurs bénéficient d’une performance moyenne de 12,1 % en utilisant cette plateforme qui fait partie des plus accessibles du marché.

La plateforme a été créée pour démocratiser une performance d'investissement et rendre l'expérience d'investissement 100% en ligne et sélectionné avec soins, accessible à tous.

Il n'y a pas de frais sur la plateforme. La première brique regarde plusieurs points :

  1. Le porteur de projet (expérience, patrimoine, etc)
  2. L'analyse financière de la société qui porte le projet
  3. L'opération (garantie, performance, urbanisme, ..)

Ils utilisent une grille avec un scoring pour déterminer si le projet passe ou pas sur la plateforme.

L'un des gros plus de la plateforme est que la durée des projets est souvent au maximum de 18 mois, cela permet une liquidité sur les investissements. Certains projets se font même en 3 ou 6 mois.

Les rendements immobiliers sont autour de 10% en moyenne, très intéressant par rapport à la durée choisie.

L'autre point fort que l'on apprécie particulièrement est le minimum de souscription qui est de 1€, par contre il peut y avoir des maximum de souscription, ce qui limite le poids que l'on peut mettre sur chaque projet, mais en même temps une bonne occasion pour diversifier !

Un exemple de bien immobilier qui a été proposé sur la première brique

Top 4 - Fundimmo

Créée pour soutenir des projets immobiliers, la plateforme Fundimmo affiche une performance moyenne de 8,92 % pour un investissement minimum de 1 000 euros. Elle fait partie des leaders du marché et ses descriptions de projets font partie des meilleures du marché. Les investisseurs s’exposent à très peu de pertes, de retard et de défaut, quel que soit le projet soutenu. Crée en 2015, la plateforme est enregistré auprès de l'AMF.

La particularité de la plateforme est que la durée est entre 12 à 24 mois, on retrouve beaucoup de projets pour un taux de défaut de 0%, un choix très sélectif des projets est l'une des forces de la plateforme. On a d'ailleurs écrit un article où l'on partage notre avis sur FundImmo.

Top 5 - Anaxago

Les rendements sont entre 8 à 12%, pour une durée de 12 à 36 mois. Anaxago est l'un des acteurs majeurs du crowdfunding immobilier.

Le gros avantage d'Anaxago est de pouvoir investir dans d'autres supports que le crowdfunding. Ils proposent aussi de l'investissement et en SCPI, en startup et PME ou encore en assurance vie.

Nous classons la plateforme dans le top 5 pour cet avantage mais à garder en tête que le taux de défaut est de 1,7%.

Certains projets peuvent être intégré dans un PEA/PME pour défiscaliser. Tous les détails sont donnés pour chaque projet.

Top 6 - Raizers

Avec une performance moyenne de 9,93 %, cette plateforme spécialisée dans le financement de projets immobiliers nécessite un investissement minimum de 1000 euros. Un bonus de 100 euros à réinvestir est offert lors du premier investissement. Elle fait également partie des poids lourds du crowdfunding immobilier en métropole. La majorité des projets sur le site sont de qualité et ils sont variés.

La plateforme s'approche des 250 millions collectés sur la plateforme pour environ 250 projets. Elle se situe sur la fourchette haute des plateformes de crowdfunding immobilier.

Ils travaillent beaucoup avec des conseillers en gestion de patrimoine et family office pour collecter des fonds sur les projets immobiliers proposés.

Pour les épargnants, il n'y a pas de frais en passant par la plateforme. La plateforme explique très bien le fonctionnement du crowdfunding immobilier, un bon endroit pour commencer un premier investissement.

Top 7 - Baltis Capital

Cette plateforme de financement participatif est réservée aux projets immobiliers. Elle propose un investissement minimum de 1000 euros avec une performance moyenne de 9,69 %. Elle est récente avec seulement 85 projets pour 45 millions financés mais 0% de taux de défaut. Les duréess sont un peu plus longue que sur les autres plateformes car elle propose des projets entre  6 mois à 6 ans.

Elle affiche rapport risque et performance intéressant et propose des projets de qualité.

D'autres plateformes d'investissement en immobilier

Realt - La tokénisation en immobilier

Ce site est réservé aux investisseurs dans le secteur de l’immobilier tokénisé utilisant la blockchain. Il propose une performance moyenne de 11,1 % et nécessite un investissement minimum de 50 euros. Les investisseurs sont propriétaires de fractions de biens immobiliers au travers de sociétés. Les investisseurs reçoivent des loyers pouvant augmenter avec le temps. Cette plateforme est basée sur l’investissement dans des biens immobiliers américains. C'est un concept qui se rapproche de la SCPI.

Lendosphère - L'immobilier responsable

Il s’agit de l’un des sites consacrés à la concrétisation de projets dans le secteur de l’énergie renouvelable. Il dispose d’une performance moyenne de 4,86 % et nécessite un investissement minimum de 50 euros. C’est la deuxième plus grande plateforme de financement participatif soutenant des projets dans le secteur de l’énergie renouvelable. Il n’affiche aucune perte, aucun retard et aucun défaut.

EnerFip - L'immobilier responsable

Cette plateforme est dédiée aux projets dans le secteur de l’énergie renouvelable. Elle propose un investissement minimum de 10 euros avec une performance moyenne de 5,30 %, une de ces grandes forces car elle est accessible à un public très large. Un bonus de 25 % sur le rendement est offert pour un premier investissement. Le taux de rendement est un peu faible comparé à celui proposé dans le secteur immobilier, mais les projets sont solides et plus responsables que ce que l'on retrouve sur les autres plateformes.

Le gros plus est que le site est très bien fait pour sélectionner son projet, avec des filtres et une carte de la France si l'on veut choisir la géographie.

Wesharebonds

C'est une autre plateforme de crowdfunding immobilier. Sa performance moyenne est de 6,13 %, certains projets offrent des rendements à 10%, le montant minimum est de 1 000€ avec une inscription obligatoire sur la plateforme pour accéder à la rentabilité des projets.

Comment choisir une plateforme de crowdfunding ?

Avant d’investir dans cette stratégie de financement, il y a des paramètres à prendre en compte. Ce sont des points essentiels pour réduire au maximum les risques et les retards de paiement.

1. La possession d’un agrément

Toutes les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier doivent avoir un agrément de Conseiller en Investissement Participatif ou CIP. L’AMF délivre cet agrément lorsque le site respecte toutes les conditions requises pour protéger l’intérêt de chaque partie concernée.

2. Les prestataires de finance et les partenariats

D’un point de vue légal, une plateforme n’a pas le droit de collecter elle-même de l’argent, car elle n’est pas une banque et ne dispose pas de l’accréditation nécessaire pour cela. Elle doit faire appel à une société intermédiaire de paiement pouvant garantir la fiabilité de la transaction. Une plateforme proposant cette stratégie d’investissement doit faire partie d’une association professionnelle agréée, comme Financement participatif France.

3. Le choix des promoteurs et les programmes sélectionnés

C’est la partie la plus importante, car la rentabilité d’un projet en dépend. Cette décision nécessite de la rigueur afin d’éviter au maximum les défauts et les risques. Le processus de sélection est aussi important afin que les investissements soient le plus rentables possible.

4. L’historique de la plateforme

C’est la dernière chose à vérifier avant d’investir dans un ou plusieurs projets sur une plateforme de financement participatif basée sur l’immobilier. Les plateformes les plus fiables sont celles qui possèdent plusieurs projets et ont su récolter d’importants fonds pour les concrétiser. C’est la preuve que la plateforme est fiable et que les projets proposés sont fiables. Le taux de défaut est aussi une donnée importante à prendre en compte.

Pour certains investisseurs, n'oubliez pas de regarder le montant minimum à investir sur la plateforme, pour certaines, cela peut vite aller à plusieurs milliers d'euros.

Certaines plateformes publient un baromètre de l'année précédente, une bonne occasion de voir les chiffres de la plateforme. Diversifier sur plusieurs plateformes peut aussi être une bonne option.

5. Les frais de la plateforme

Il est important de se renseigner sur le business model de la plateforme. Certaines plateformes prennent des frais aux investisseurs et affichent alors des rendements brut de frais, supérieur à d'autres plateformes. Il faut savoir lire entre les lignes !

La plupart des plateformes que nous avons présenté ici dans le top, sont des plateformes avec 0% de frais pour les investisseurs.

Par exemple, Homunity facture des frais de collecte à hauteur de 5% du montant collecté. Sur 100 000€, elle gagnera 5 000€ pour la collecte, le porte de projet pourra alors récupérer 95 000€. Pour les investisseurs, il n'y a aucun frais. En revanche, des frais de CB de 8€ sont prélevés à l'investisseur. Il vaut mieux alors passer par virement.

Quelle est la fiscalité ?

Le crowdfunding immobilier est une forme de placement obligataire. Les investisseurs prennent part à l’aboutissement d’un projet. En contrepartie, les promoteurs ou porteurs de projet doivent leur payer des intérêts.

L’investisseur est imposé à la flat taxe, 30% à déduire sur les intérêts obtenus au cours d’une année. Il règle alors 17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d’impôts, fiscalité qui se fait par prélèvement à la source. Les revenus doivent toujours être déclarés en tant que « revenus de capitaux mobiliers ».

On peut citer certains cas particuliers :

  1. Si une personne morale investit, elle sera soumise à l'impôt à la société
  2. Il y a une éxonération des 30% pour ceux qui ont un taux marginal d'imposition (tmi) de 0 ou 11%, à condition de respecter 25 000€ de revenus annuels. Il faudrait alors payer les prélèvements sociaux de 17,2% + votre tranche d'imposition (0 ou 11%).
  3. Les expatriés sont soumis à l'imposition de leur pays de résidence fiscale

Pour rappel, vous n'êtes pas propriétaires de parts dans l'immobilier (contrairement à de la SCPI) et l'investissement que vous avez en crowdfunding immobilier n'est pas comptabilisé dans l'IFI.

Comment investir sur une plateforme de crowdfunding ?

Investir dans le crowdfunding immobilier est une démarche simple et 100% en ligne. La procédure peut être résumée en 7 étapes :

  1. le choix de la plateforme de crowdfunding immobilier avec la possibilité de choisir entre un crowdequity (un investissement en action) et un crowdlending (prêt rémunéré)
  2. la création d’un compte sur la plateforme
  3. la réalisation d’un premier dépôt pour accéder aux informations relatives aux projets disponibles
  4. le choix des projets à soutenir
  5. l’investissement dans un ou plusieurs projets en fonction du montant disponible et du ticket minimum exigé
  6. la validation de l’investissement
  7. la récolte des rendements qui peut se faire tous les mois ou au moment de l’aboutissement du projet en fonction du type d’investissement choisi au moment de la sélection des projets.

Notre avis entre la SCPI et le crowdfunding immobilier

La SCPI et le crowdfunding sont deux investissements passifs en immobilier. Ils peuvent être complémentaire dans votre stratégie immobilière, mais vous pouvez également vous poser la question de choisir entre les deux.

Notre avis est que cela dépend entièrement de votre stratégie d'investissement et de votre profil.

Pour rappel, la SCPI est un support d'investissement où vous achetez des parts d'une société qui détient un parc immobilier, avec une stratégie et dans une zone géographique précise.

C'est justement le sujet d'une discussion sur BFM Business ici :

Le crowdfunding immobilier se fait sur le court terme, contrairement à la SCPI on part sur une durée minimum de 7 ans.

En crowdfunding, on vient financer des promoteurs et on prête de la dette, on investit sur une obligation et on a un titre financier , on n'est pas propriétaire d'un bien ou parc immobilier contrairement à la SCPI où l'on est co-propriétaire des parts.

Les rendements sont meilleurs en crowdfunding, aussi parce que l'on intervient en VEFA (les promoteurs apportent des garanties pour terminer le projet immobilier en cours) mais il y a plus de risques.

Le choix du support entre les deux se fait en fonction de l'objectif d'investissement que l'on a. Un placement d'épargne dynamique dans l'immobilier sur du court-terme pour le crowdfunding immobilier versus un complément de revenu long-terme, voir de la transmission, pour de la SCPI.

FAQ

1️⃣

Qu'est-ce qu'une plateforme de crowdfunding immobilier ?

Une plateforme de crowdfunding immobilier permet d'investir dans des projets immobiliers pour une période déterminé entre 3 à 36 mois en général. Vous détenez alors une obligation non-côté, et non de l'immobilier. C'est un investissement court-terme ayant pour sous-jacent de l'immobilier.
2️⃣

Quelles sont les meilleures plateformes de crowdfunding immobilier ?

On retrouve des plateformes de crowdfunding immobilier "généraliste", ils proposent des projets immobiliers classiques sans différenciation majeure. Les critères de sélection d'une plateforme sont alors le rendement, le nombre de projets financés, le taux de défaut, la durée des projets, le montant minimum d'investissement
3️⃣

Comment choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier ?

Le choix de la plateforme dépend de votre objectif d'investissement. La durée des projets peut être plus ou moins longue, entre 3 mois à 6 ans, cela dépend de la plateforme et aussi de votre objectif d'investissement. Enfin il y a aussi des plateformes "thématisées", sur des projets européens, ou à thématique d'énergie renouvelable.
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