L’investissement fractionné est un nouveau concept pour acheter une partie d'un bien immobilier et en récolter des rendements. Il s’agit d’un modèle de placement unique qui bouleverse complètement le secteur de l’investissement locatif. Cette voie est à la fois ouverte aux investisseurs avertis ainsi qu’aux investisseurs néophytes. Retrouvez toutes les informations à savoir à travers cet article avant d'investir ...
Définition de l’immobilier fractionné
Il s’agit d’une appellation utilisée pour décrire un modèle d’investissement où l’investisseur perçoit des revenus en contrepartie de sa contribution à l’acquisition d’un bien immobilier. Il existe plusieurs modèles dans l'investissement tokénisé, un très connu est le fonctionnement par royalties : chaque porteur de capitaux bénéficie d’une redevance sans être propriétaire d’une part de bien acquis.
Ce système de royalties a été dénoncé par l'Autorité des marchés financiers et les modèles restants se basent sur une obligation où vous n'êtes pas propriétaire des parts d'immobilier mais de l'obligation.
Le principe de l’immobilier fractionné
Une société spécialisée se charge de la mise en place d’un investissement en immobilier fractionné. Généralement, elle possède et gère plusieurs biens immobiliers. La valeur de chacun de ces derniers est divisée en de nombreuses parts pour être revendue à des particuliers à travers une société.
Les investisseurs n’ont pas à se préoccuper de la gestion du bien acquis, ce rôle revient à la société de gestion qui propose le bien.
Les loyers générés par le bien locatif est alors versé à l'investisseur en fonction du nombre de parts qu'il possède (prorata).
La tokénisation et l’immobilier fractionné
Cette opération consiste à fractionner un bien en diverses parts afin de les proposer à des tiers. Ces derniers ne sont pas propriétaires de leurs parts, mais sont titulaires de la valeur de ces dernières. Autrement dit, ils ont le statut d’usufruitier.
Par exemple, si une personne investit la somme de 100 euros dans l’achat d’un bien via l’immobilier fractionné, il aura le droit de recevoir un loyer, sous réserve que le logement soit intégralement loué. L’argent qu’il reçoit est à la hauteur de la somme qu’il investit. C’est-à-dire, plus il investit et plus ses intérêts sont importants.
Les modèles de placements en immobilier fractionné
À ce jour, toutes les plateformes souhaitant proposer un placement dans l’immobilier fractionné adoptent deux modèles d’investissement.
Le financement participatif
Les services proposés par rapport au financement participatif sont définis avec le règlement « PSFP ». Entre autres, il y a la mise en relation entre les investisseurs et les porteurs de projets via une plateforme de médiation. Les solutions de financement proposées sont :
- le crowdlending ou financement par prêt
- le crowdequity ou financement par titres financiers
Chaque plateforme qui souhaite fournir ces prestations doit s’inscrire en tant que prestataire de service de financement participatif ou PSFP au niveau de l’AMF. Ce titre implique de nombreuses exigences. Pour autant, ce statut semble peu adapté aux spécificités de l’immobilier fractionné pour deux raisons :
- l’incapacité des opérateurs de plateforme à porter eux-mêmes les différents projets immobiliers en raison des conflits d’intérêts qui peuvent en résulter
- la limitation des solutions de financement aux actions, valeurs immobilières et obligations qui peuvent être peu liquides d’un point de vue pratique
Le revenue-based financing
Ce modèle d’investissement permet d’échapper à une partie des charges liées au financement participatif. Même si aucune définition juridique précise n’est mentionnée à ce propos, on peut facilement en définir les grandes lignes grâce à l’analyse de la partie pratique.
Un projet immobilier présenté sur la plateforme implique la création d’une société. Cette dernière sera chargée de l’achat et de la gestion du bien. Pour les investisseurs, la souscription à un contrat auprès de la société concernée leur donne le droit de percevoir des revenus bruts provenant du bien acquis. Par la suite, ils peuvent vendre leur contrat directement sur la plateforme proposant l’immobilier fractionné quand ils le veulent.
Les avantages de l’immobilier fractionné
L’investissement immobilier fractionné est une solution en plein essor, car il offre plusieurs avantages pour les investisseurs, surtout ceux avec un petit budget.
La simplicité des démarches
L’investissement immobilier est un placement financier profitable. Cependant, la majorité des épargnants sont encore hésitants face à la complexité des démarches administratives, financières et juridiques que cela implique. En optant pour l’immobilier fractionné, ils sont à l’abri de ces procédures contraignantes.
Aujourd’hui, toutes les procédures sont proposées entièrement en ligne. Les investisseurs ont juste à se connecter sur la plateforme de leur choix et à suivre les procédures nécessaires pour devenir un investisseur. En quelques clics, il est possible d’effectuer son inscription, choisir le bien à acquérir et réaliser sa transaction financière. En tant qu’investisseur, vous n’avez aucune démarche juridique et administrative qui vous incombe.
En d’autres termes, les investisseurs se servent uniquement de leurs fonds propres. Cela veut dire qu’ils ne sont pas obligés de se rendre auprès d’un organisme de crédit pour obtenir un financement.
La très grande accessibilité des projets
Le concept de l’immobilier fractionné donne le droit aux particuliers de se construire un patrimoine immobilier accessible à tous les particuliers, quels que soient leurs revenus. Par exemple, une fraction de bien peut valoir 20, 30, 50 ou 100 euros.
Suivant leur capacité, les investisseurs peuvent acheter une ou plusieurs parts lors de leur adhésion à un projet. Le dispositif proposé est un excellent moyen d’éviter les crédits et les dettes. De nombreux particuliers ont le désir d’acquérir un bien immobilier, mais n’ont pas les moyens de réaliser cette acquisition.
Grâce au concept de l’immobilier fractionné, il est plus facile de se lancer dans un projet d’acquisition avec les ressources en sa possession. Par la suite, il est plus simple de racheter des parts de façon progressive avec les autres parts suivant les ressources en votre possession.
Un support d’épargne rentable
L’investissement dans la pierre est un support de placement financier très rentable. L’immobilier fractionné permet entre autres aux investisseurs de posséder une part dans un bien immobilier de grande valeur. En effet, la majorité des organismes d’investissement proposent des biens luxueux avec des rendements dont la valeur est supérieure à la revente et à la location. Autrement dit, les investisseurs peuvent avoir l’assurance de réaliser du profit et récupérer leur placement lorsqu’ils auront besoin d’argent. Vous avez donc une meilleure liquidité. La digitalisation de la démarche est un atout majeur pour revendre ses parts en quelques clics.
Un placement clé en main
La gestion administrative et locative des biens est entièrement prise en charge au niveau de la plateforme d’investissement. Cela inclut l’acquisition des différents biens immobiliers, la recherche des locataires, la perception des loyers ainsi que l’entretien du logement.
Cette pratique s’appelle l’investissement clé en main, il est à la fois sans contraintes et pratiques. En effet, l’effet de levier qu’il propose permet de développer son épargne plus rapidement qu’en faisant un achat en direct. Contrairement à ce dernier, l’immobilier fractionné minimise les risques, notamment par rapport à la vacance locative et le risque de défaillance.
Immobilier fractionné et SCPI
On parle souvent de l’immobilier fractionné et de la SCPI. Ce sont deux sujets qui présentent des similitudes, c’est la raison pour laquelle ils s’associent parfaitement.
La SCPI est un produit d’épargne mutualisé
Les associés d’une SCPI sont tous propriétaires d’un parc immobilier à hauteur de leur participation ou au prorata des parts en sa possession. Une SCPI implique la possession d’un immeuble pour la scinder en différentes parts entre les investisseurs qui se sont associés pour concrétiser le projet d’achat.
En investissant son argent dans l’immobilier fractionné, on ne dépend pas uniquement d’un seul immeuble. En effet, le parc des SCPI les plus importantes se composent toujours de plusieurs centaines d’actifs pour limiter au maximum les risques d’impayés.
La SCPI est un investissement fractionné en plusieurs actifs immobiliers
Le parc immobilier proposé à partir des SCPI peut être divisé entre différentes typologies de biens immobiliers. Parmi les plus connues, il y a les SCPI de bureaux, mais il y a également les SCPI logistiques, murs de commerces et touristiques…
La SCPI et l’immobilier fractionné entre plusieurs pays
Avec les SCPI européennes, il est possible d’effectuer une mutualisation de son patrimoine immobilier dans la majorité des pays européens. Les dividendes qui en résultent ne sont pas assujettis à des prélèvements sociaux, ce qui rend leur attrait encore plus considérable.
Les mesures à prendre avant de se lancer
L’investissement fractionné est un modèle d’investissement en vogue depuis quelque temps. De nombreuses plateformes spécialisées dans ce type de placement se sont développées en quelque temps. Pour choisir la plateforme d’investissement qui vous convient, il y a des points sur lesquels il faut se pencher.
Se renseigner sur la plateforme
Avant de s’inscrire sur une plateforme dédiée à l’immobilier fractionné, il est préférable de prendre connaissance avec l’ensemble des informations qu’elle propose. Entre autres, il est intéressant de s’attarder sur son fonctionnement incluant les commissions et les frais. Cette démarche est importante, car la rentabilité de votre placement en dépend.
Il existe de nombreuses plateformes sur le marché de l'immobilier fractionné, notamment :
- Bricks en France et au Portugal
- Brik en France
- RealT aux états-unis
- Blocks sur les actifs de commerce en France
Ou encore Livret P qui est entre de l'immobilier fractionné et de la SCPI.
Plus récemment, Louve Invest s'est aussi lancé sur l'immobilier fractionné en proposant un premier bien à partir de 200€, sous le modèle des obligations.
S’informer sur le prix de départ des tokens
L’immobilier fractionné repose sur l’utilisation des tokens. Aussi, chaque plateforme possède sa propre approche en la matière, d’où l’importance de se renseigner sur le tarif de départ des tokens. Généralement, le prix d’appel est fixé pour permettre au plus grand nombre d’investir dans la pierre.
S’assurer de l’autorisation d’exercer de la plateforme
Une plateforme spécialisée dans l’immobilier fractionné doit avoir un agrément de la part de l’AMF ou de l’ACPR. A part cela, elle doit aussi disposer d’un modèle basé sur la blockchain ou les royalties. Toutefois, il est important de vérifier que l’organisme soit parfaitement en règle au niveau de l’ORIAS. Son numéro d’immatriculation doit être visible sur sa page d’accueil.
Est-il intéressant d’investir dans l’immobilier fractionné ?
Pour vous lancer facilement et rapidement dans l’investissement immobilier, vous pouvez opter pour l’immobilier fractionné. Ce modèle d’investissement permet de diversifier son placement avec un montant minimum d'investissement dérisoire : 1 à 10€, 100€ pour certaines plateformes. Cependant, tout investissement comporte toujours une part de risque, d’où l’importance de bien se renseigner avant de se lancer.
Récemment, le manque d'encadrement du système des royalties a impacté l'immobilier fractionné. De nombreux investisseurs ont décidé d'acheter des parts des biens proposés par Bricks sans réellement comprendre le fonctionnement qu'il y a derrière.
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier fractionné, quelques points sont importants à vérifier avant de concrétiser un investissement, notamment :
- Le contrat qui lie les investisseurs au bien
- La fiabilité de la plateforme où vous communiquez vos informations personnelles
- La qualité et le risque derrière l'opportunité du bien : bien vérifier le couple rendement / risque
Une vidéo complète sur le sujet a été lancé, Alexandre d'Investissements-faciles fait le tour du sujet et des plateformes existantes :
