En France, Bricks.co est la toute première plateforme à proposer un investissement immobilier locatif à partir de 10 euros. Elle propose un modèle d’investissement bien rodé et ingénieux pour permettre aux épargnants de faire fructifier leur épargne sans rien faire. La Fintech propose un niveau de liquidité élevé. Comment fonctionne-t-elle ? Voici notre avis sur Bricks.co et s'il faut investir ou pas sur la plateforme.
Présentation du concept de Bricks.co
Bricks.co est une plateforme proposant un système d’investissement immobilier fractionné. Le concept est simple à comprendre, un bien est proposé à la vente à un prix donné sera fractionné en plusieurs parts. De cette façon, chaque investisseur peut en acheter une fraction pour une somme raisonnable, à partir de 10€.
À l’origine de Bricks.co
Derrière cette forme d’investissement innovante, il y a Cédric O’Neill, le fondateur de Bricks.co. Ce multi-entrepreneur ambitieux est diplômé en management ainsi qu’en finance. Après avoir créé et revendu la startup 1001Pharmacies.com, il s’attaque à l’investissement immobilier fractionné.
Sa formule fonctionne tellement que le site cumule déjà près de 2 500 investisseurs en seulement 2 mois après sa création en 2021. L’objectif de la plateforme est de proposer des biens diversifiés à travers la France et en Europe sur le long terme.
Ses particularités
La puissance du mécanisme de Bricks.co rend l’investissement immobilier plus accessible. Ce mode de fonctionnement n’est pas nouveau, car c’est le principe véhiculé à travers une SCPI ou Société Civil de Placement Immobilier.
En tant que nouvel acteur de l’immobilier fractionné, Bricks.co casse les codes pour rendre l’investissement immobilier plus agréable, plus moderne et plus transparent. Les investisseurs peuvent participer à un projet à partir de 10 euros.
Autrement dit, Bricks.co propose une solution d’épargne innovante pour tous les particuliers souhaitant diversifier leurs sources de revenus grâce à une mise de départ de faible valeur. Grâce au concept qu’elle propose, la FinTech espère faire partie des licornes françaises.
Comment fonctionne Bricks ?
Le fonctionnement de la plateforme est simple. Pour investir dans un projet, il suffit de se rendre sur sa plateforme. Par la suite, il y a 4 étapes à réaliser qui sont plus ou moins rapides à entreprendre :
- la sélection du bien immobilier de rapport
- l’achat de brick à partir de la modeste somme de 10 euros, l’investisseur a la possibilité d’acquérir une ou plusieurs briques
- la réception de son rendement locatif à travers des versements effectués tous les mois qui provient d’une fraction du loyer et qui est fonction du nombre de bricks possédé
- la revente de ses bricks en cas de besoin en contrepartie d’une plus-value immobilière
Mode opératoire de l’investissement sur Bricks.co
Les épargnants ou les investisseurs ne sont pas propriétaires du bien dans lequel ils investissent. Ils ont principalement le statut d’usufruitiers. C’est-à-dire qu’ils n’ont pas le droit de disposer du bien, mais ont le droit de bénéficier des revenus qu’il génère. C’est la raison pour laquelle les investisseurs perçoivent essentiellement des royalties et non des loyers ou des dividendes.
Bricks est donc le propriétaire légal de tous les biens achetés et mis en location sur le marché de l’immobilier.
Le contrat entre Bricks.co et les investisseurs
Pour chaque projet de financement destiné à l’achat d’un nouvel immeuble, la plateforme signe avec les investisseurs un contrat de royalties ou de cession de revenus futurs. Dans ce document, elle s’engage à reverser la totalité des revenus nets provenant de l’exploitation d’un immeuble de rapport.
Dès lors, chaque épargnant qui investit n’est pas propriétaire du foncier, mais uniquement propriétaire du droit à recevoir les revenus qui en découlent. C’est pour cela que les épargnants touchent une partie du loyer du bien en prorata.
Le montage juridique de Bricks.co permet à ses membres de revendre ses bricks à tout moment sur leur place de marché. Pour tenir cette promesse, il est nécessaire que les investisseurs ne soient pas propriétaires des biens. Dans le cas contraire, il faudra se rendre devant le notaire comme l’exige le droit français pour tout changement de propriété.
Quel rendement quand on investit sur Bricks.co ?
Pour rappel, le principe de la startup est de diviser les parts d’un bien en bricks d’une valeur de 10 euros. Ce dernier est acheté pour 50 % à l’aide du crowdfunding et pour 50 % à l’aide d’un prêt bancaire, ou en ce moment, c'est plutôt 100% avec l'aide des investisseurs sans levier bancaire et donc artificialisation du rendement par rapport à l'argent investi par les épargnants.
Les porteurs de bricks ou investisseurs sont rémunérés sur la valeur de leurs bricks qui augmentent avec le temps à travers le remboursement du prêt bancaire. Le site propose un rendement entre 3 et 11 % suivant la revalorisation des bricks. Cette procédure a lieu tous les 6 mois sous la supervision d’un expert indépendant.
Quels sont les frais que prend Bricks.co ?
Bricks.co génère ses revenus de deux façons bien distinctes. Premièrement, il y a les frais prélevés au moment de l’acquisition du bien. Puis, il y a les frais annuels de gestion.
Les frais annuels de gestion
Ils représentent 10 % de l’investissement initial. Cela inclut les frais de notaire, le prix d’acquisition et le budget alloué aux travaux. Par la suite, il y a 5 000 euros provenant du financement bancaire, c’est l’équivalent de 15 à 20 % du montant de l’emprunt bancaire.
Les frais annuels de la gestion locative
Ces frais se répartissent en 2 catégories. Il y a 1 % de la valeur totale du bien acheté ou de l’immeuble. De l’autre côté, il y a 7 % provenant des loyers encaissés.
Les frais divers
Ce sont des frais ponctuels en fonction de la situation. Ils se répartissent en 3 catégories. Le site obtient 3 % du montant de l’achat des parts issues du marché secondaire. Il obtient également 10 % pour chaque cession d’immeuble à partir du capital disponible une fois que l’apurement est réalisé et que les différentes taxes sont réglées. Puis, il prend 10 % sur le montant refinancé. En tout, les frais de la plateforme sont cohérents avec le concept qu’il propose. Toutefois, on espère les voir à la baisse au fur et à mesure que les investisseurs de la plateforme augmentent.
Les limites du modèle de Bricks.co
Le système de paiement basé sur les royalties représente un frein pour certains investisseurs. Même si le concept est bien encadré sur le plan légal, le fait de ne pas être propriétaire de son bien peut aussi rebuter certains investisseurs.
Toutefois, il faut voir le bon côté de cette démarche, avec le statut d’usufruitier, la revente de sa part de brick se fait plus rapidement. De plus, le système permet plus facilement de faire fructifier son argent, car il n’est pas nécessaire d’avoir un capital important pour devenir rentier.
Autrement, les seuls risques que peuvent générer un investissement sur Bricks sont seuls que l’on peut trouver sur un investissement immobilier classique. C’est-à-dire le risque que le prix de l’immobilier chute de façon considérable et une baisse du loyer.
Quelle est la fiscalité d’un investissement sur Bricks.co ?
Bricks.co se charge de régler toutes les démarches administratives y compris le règlement de la fiscalité. Toutes les rentabilités indicatives sur le site sont donc nettes de frais de gestion et de taxes à régler.
Étant donné que les revenus que propose le site proviennent d’un placement financier, les plus-values qu’il propose sont toutes soumises au Prélèvement forfaitaire unique qui est une Flat Tax de 30 %. Un investisseur peut être dispensé de ce prélèvement dans le cas où son revenu fiscal de référence est de l’année précédente est inférieur à 25 000 euros par individu. Cette dispense s’applique uniquement aux personnes ayant une résidence fiscale en France.
Dans le cas où l’investisseur n’est pas un résident français, son investissement est totalement exonéré de prélèvements sociaux. À la place, le site applique un prélèvement solidaire de 7,5 %.
Vendre ses bricks sur Bricks.co
Pour vendre ses biens sur la plateforme, il faut se sur la page dédiée à la rubrique « Portfolio », puis dans l’onglet réservé à la rubrique « Mes propriétés ». Dessus, vous avez tous les biens dans lesquels vous avez acheté des bricks. Pour réaliser une vente, il suffit de cliquer sur le bouton avec l’inscription « Vendre ». Cette opération permet de vendre une ou plusieurs bricks.
Il est bon de savoir que la vente d’une brick ne peut avoir lieu sur la marketplace si l’acte authentique de vente n’a pas été signé chez le notaire. La liquidité relative à la revente d’une brique dépend de l’état du marché immobilier. Si la demande est forte, la transaction est rapide. En revanche, la plateforme ne garantit pas la revente. Pour qu’une vente soit rapide, la meilleure solution est de proposer un prix égal à celui du marché ou selon la valeur estimée.
Aujourd'hui, on peut le voir, il y a plus de 2 052 investisseurs qui attendent la revente de leurs briques. La liquidité affiché sur le site reste donc limité.
Comment investir sur Bricks ?
Pour investir sur la plateforme, il y a des démarches à réaliser. Pour faire partie des investisseurs de Bricks.co, il faut d’abord ouvrir un compte sur le site. Lorsque le compte est validé, vous pouvez commencer à investir dans le projet de votre choix. Lorsqu’aucun projet n’est disponible, cela veut dire qu’ils ont tous déjà été financés.
Au moment de la publication d’un nouveau projet, il y a deux montants qui sont indiqués. Il y a l’objectif de financement qui correspond à la part financé grâce aux investisseurs du site et qui équivaut à 50 % de la valorisation du bien. Puis, il y a la valorisation qui représente la somme d’argent nécessaire pour obtenir un bien. Ce dernier montant inclut, entre autres, le prix d’achat, les frais de notaire et les éventuels projets à réaliser.
Le développement de Bricks.co : nouvelle levée de fond de 13 millions d’euros
La startup a pu effectuer une levée de fonds de 13 millions d’euros. Les 8 millions d’euros qui constituent ce pécule proviennent d’investisseurs particuliers et les 5 millions proviennent de business angels.
Pour réunir cette somme d’argent considérable, le site a réuni près de 8 700 investisseurs particuliers qui sont devenus des actionnaires à travers le système de crowdfunding.
Le fondateur parle justement de cette levée de fonds ici.
Nos conseils avant d’investir sur Bricks.co
Avant d’investir sur le site de Bricks.co, il est conseillé de bien choisir les biens dans lesquels vous souhaitez placer votre argent. Une vidéo de présentation est souvent faite pour le lancement d'un bien.
Pour accroître vos bénéfices, il y a le système de parrainage produisant 1 % de cashback.
Comparaison entre Bricks et les SCPI
Comparé aux SCPI, le ticket d’entrée pour Bricks.co est extrêmement faible. De plus, le site propose un immobilier locatif alors que les SCPI proposent un investissement locatif. Contrairement à ces derniers, la source de son investissement repose sur l’immobilier résidentiel. Dans les SCPI, les biens proposés sont des hôtels, des locaux de commerce et des bureaux.
Contrairement aux SCPI, le site propose une bonne liquidité avec des frais de gestion de 1 % contre 10 à 12 % dans le cadre d’une SCPI. En matière de rentabilité, le site propose également un taux plus important : >5 % par an contre 3 à 6 % pour une SCPI.
Sur Bricks.co, il n’est pas possible d’investir à crédit alors que les SCPI proposent cette modalité. En revanche, sur le site, les investisseurs peuvent choisir les biens dans lesquels ils souhaitent investir, ce qui n’est pas le cas avec une SCPI où l'on suit une stratégie donnée.
D'autres concurrents de Bricks.co : RealT ou Livret P
La question de choisir Bricks.co ou un autre acteur peut se poser si on hésite avec d'autres plateformes comme RealT qui propose une solution similaire à Bricks mais aux états-unis, à Détroit, Chicago ou Miami.
En France, c'est la société Livret P, lancé récemment qui reprend un peu le concept de Bricks mais en proposant aux investisseurs d'être propriétaires des parts achetés.
